“炒地产，没前途的。”一位券商人士向时代财经打趣地说道。这几年，房地产市场持续高压调控，而实体经济获得更多扶持。
不久前，招商证券在一份报告中指出，2014年A股制造业毛利率开启了向上修复的通道，而疫情之后中国制造业的盈利能力更是进入新一轮上行周期;与此同时，房地产行业也在不断切换模式，短短几年间，却是从“黄金时代”来到“白银时代”，又马不停蹄地进入了“管理红利时代”。
去年下半年，“房企融资三道红线”政策的公布开启了房地产行业史无前例的严格管控。随之而来的集中供地，更是让开发商对原本并不乐观的盈利前景多了一层担忧，滨江集团董事长戚金兴甚至直言，在杭州首轮供地中拿到的5宗地块，未来只能“努力做到1%-2%的净利润水平”。
而上市房企中期业绩报告中的数字进一步坐实这样的担忧正在成为现实。
增收不增利，毛利率开始“集体挂科”
目前，房地产上市公司的中期业绩报告已公布完毕，尽管外界对房企的盈利前景不乏担忧，但它们的销售规模依然在不断扩大。即便处于“调控深水区”，今年上半年不少房企仍旧保持了过往的规模增长惯性。
时代财经以克而瑞的销售排行榜为统计口径，梳理了前30家上市房企的业绩表现，对比去年同期，这30家房企无一例外地实现了销售金额的正增长，涨幅最高的为建发国际集团，达到256%;而最低的仅约2.3%。
统计范围：克而瑞2021年上半年销售榜前30强上市房企
营业收入是由合同销售额结转而来，今年上半年，纳入统计的29家房企营业收入规模实现了正增长。涨幅最大的依然是建发国际集团，达到240.9%;最低为融信中国，约3.2%。
然而，与销售额和营收几乎双增长不同，房企们的盈利水平却出现了“集体挂科”的现象。时代财经统计发现，今年上半年，30家上市房企里，除了招商蛇口的毛利率同比上升了1.9个百分点，其余均出现下调。即便对比去年全年，也仅有3家上升和1家持平;与2019年对比，亦仅有2家房企实现毛利率的增长。
值得一提的是，2019-2020年以及2021年上半年，30家上市房企最高毛利率逐渐走低，分别为40.5%(金地集团)、32.9%(金地集团)、32.5%(保利发展);最低毛利率同样持续下探，分别达到17.9%(中南置地)、11%(融信中国)、10%(融信中国)。安信证券在研究报告中指出，房企毛利率持续下探的原因，主要是2017-2018年低毛利率项目进入了结转高峰期。
在净利率方面，2021年上半年仅有4家房企出现同比上调，持续下探是近几年的基本走势。根据时代财经的统计，2019-2020年以及2021年上半年，30家上市房企最高净利率分别为26.1%、25.7%和20.4%，均由被业内公认的“利润之王”中海地产贡献;最低净利率均来自绿地控股，为4.9%、4.6%和3.9%，。不过，绿地并非只有房地产开发业务，其拥有的大基建业务规模可观，但盈利能力有限。
房企最高裁员50%?没那么严重
在盈利能力持续下行的大趋势下，房地产行业受到力度空前的调控。随着“融资三道红线”“银行两道红线”“土地两集中”和“40%投销比”等政策陆续加入“调控套餐”，房地产行业也迎来了一场巨变。不再依靠杠杆、规模和土地红利获取更多利润的房企进入了“管理红利时代”。
与“管理红利时代”一起到来的是内部架构的调整。近日，有市场消息称包括绿地、金科、花样年和阳光城等在内的房企将进行幅度不小的裁员，裁减比例介于20-50%之间。不过，时代财经了解到，纳入统计范围的30家房企中，有17家房企公布了今年中期员工数量，减员、增员的房企各占10家和7家，其中增员的不乏近期传出裁员消息的房企。
与去年底相比，减员幅度最大的房企为万科，由14.06万人减至10.58万人，缩减将近3.47万人。但万科并非裁员，其曾在2020年年报中称，报告期内的14.06万人包含集团服务系统4.37万名保安人员，因业务发展需要，这部分人员编制将被划归联营公司深圳市万御安防服务科技有限公司。
尽管减员的房企数量多于增员，但相比减员幅度，房企的增员幅度更大。除了万科，其余房企减员幅度全部低于8%;而增员的房企中，除了金茂仅增0.4%，其余房企的增员幅度介于10.3%—106.7%之间。恒大和雅居乐甚至在短短半年时间内，增加了3.98万和2.02万名员工。
恒大内部人士向时代财经回应到，上半年的增员主要是地产以外的多元化业务，包括汽车、房车宝、文旅等等。雅居乐方面则表示，报告期内员工人数增加，主要由于旗下雅生活完成了对第三方物业公司的收购;另有地产行业猎头对时代财经透露，近期雅居乐只是“在做区域整合，因此(员工数量)有点变化”。
从整体上看，去年底公布员工数量的30家上市房企中，仅有10家发生减员，20家进行了增员，增员的房企数量更多而且幅度更大。
时代财经通过年报以及房企内部人士了解到，增员幅度较大的房企，主要是业务增长、收购并表、或者发展多元化业务而进行了扩招，多数是增加了物业服务人员。
减员幅度较大的房企如建发国际集团和富力地产分别减少了6319人和2.35万人，减幅达到86.7%和37.7%。时代财经了解到，建发国际集团员工人数减少是因为物业公司分拆上市;而富力方面亦向时代财经回应道，“主要是物业公司剥离，少了一万人”。
此外，针对近期行业内的裁员传闻，上述猎头对时代财经称： “没有(传闻说的)那么严重。不过，房企们的岗位需求有减少，同时招人的要求也变高了”。